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Simulador de mais-valias
Vai vender a sua casa? Calcule a mais-valia e o IRS aproximado, com os coeficientes oficiais de 2026 — e quanto fica, de facto, para si.
Tabelas 2026 · atualizado a 27/10/2026
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Como é calculado
A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de compra, atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda (se passaram mais de 24 meses), menos as despesas: obras de valorização dos últimos 12 anos e encargos com a compra e a venda, como IMT, Imposto do Selo, escritura e comissão imobiliária.
Para residentes, só 50% da mais-valia é tributada, somada aos restantes rendimentos e às taxas de IRS do ano. Se vender a habitação própria e permanente e reinvestir o valor noutra HPP (24 meses antes ou 36 depois da venda), a mais-valia fica excluída na proporção do valor reinvestido.
Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 não pagam mais-valias. Os coeficientes usados são os da Portaria n.º 457/2026/1, para vendas em 2026.
Perguntas frequentes
Simulador de mais-valias
Que despesas posso deduzir à mais-valia?
Obras de valorização feitas nos últimos 12 anos (com fatura) e os encargos da compra e da venda: IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, certificado energético e comissão da mediação imobiliária.
Se reinvestir numa nova casa, não pago nada?
Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir todo o valor de venda (descontado o crédito que amortizou) noutra HPP, a mais-valia fica excluída. Se reinvestir só uma parte, a exclusão é proporcional.
Quando se paga o imposto das mais-valias?
Na declaração de IRS do ano seguinte ao da venda (Anexo G). Se pretende reinvestir, deve declarar essa intenção nessa mesma declaração.
E se não for residente em Portugal?
As regras para não residentes são diferentes. Este simulador considera residentes fiscais em Portugal — fale connosco para o seu caso.
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